Μετά την εποχή COVID, ξεκίνησαν και πάλι οι πλειστηριασμοί ακινήτων. Θεωρητικά ο πλειστηριασμός είναι μια διαδικασία που σκοπό έχει την αναγκαστική εκποίηση ενός περιουσιακού στοιχείου (συνήθως ακινήτου) με δημόσια πλειοδοτική διαδικασία και προσφορά τιμήματος για την απόκτηση, ώστε να επιτευχθεί το ψηλότερο δυνατό τίμημα, που να πλησιάζει την πραγματική αξία του ακινήτου. Έτσι, ο μεν πλειοδότης να αποκτήσει το ακίνητο απαλλαγμένο από κάθε βάρος, οι πιστωτές του οφειλέτη να ικανοποιήσουν τις αξιώσεις τους, η δε τυχόν πλεονάζουσα διαφορά να καταλήξει στον οφειλέτη-ιδιοκτήτη.
Στην εποχή μας όμως, όπου οι πιστωτές/ επισπεύδοντες είναι συνήθως οι διαχειριστές των απαιτήσεων που έχουν αποκτηθεί από τα «κόκκινα» δάνεια των τραπεζών, δηλαδή τα ξένα funds, χρησιμοποιούνται πιο σύγχρονοι μέθοδοι, για την επίτευξη μεγαλύτερου τιμήματος, όπου και όταν αυτό εξυπηρετεί τα συμφέροντά τους για την επίτευξη μεγαλύτερου κέρδους.
Είναι γνωστό ότι τα ξένα funds έχουν αγοράσει τα «κόκκινα» δάνεια σε πολύ μικρότερη αξία από την ονομαστική, δηλαδή αυτή που πραγματικά οφείλει ο οφειλέτης, συνήθως σε ποσοστό μεταξύ 10-25% της ονομαστικής αξίας της οφειλής!
Έτσι, επιδίωξη είναι να αυξάνουν το εκπλειστηρίασμα (τίμημα) τόσο όσο αυτό να καλύπτει μεν το ποσό της αγοράς του δανείου και το επιδιωκόμενο κέρδος, να παραμένει δε αρκετά χαμηλά έτσι ώστε το τίμημα εξαγοράς από τον τελικό αγοραστή του ακινήτου να είναι δελεαστικό ακόμη και μετά την επίτευξη δευτερογενούς κέρδους για το fund, αυτή τη φορά από τη μεταβίβαση των ακινήτων σε αγοραστή επιλογής τους κατόπιν προ-συμφωνίας. Αυτή η πρακτική όμως βλάπτει τον οφειλέτη αφού τον αποκλείει από τη δυνατότητα απολαβής τυχόν πλεονάσματος που θα απέμενε γι’ αυτόν σε διαφορετική περίπτωση, όπου από την αρχή θα επιδιωκόταν και θα επιτυγχανόταν υψηλότερο εκπλειστηρίασμα και όχι με την ανωτέρω μεθόδευση.
Τα ξένα funds είναι οικονομικοί οργανισμοί με τεράστια διαθέσιμα κεφάλαια. Έτσι, έχουν την οικονομική δυνατότητα να χρηματοδοτούν δικές τους εταιρείες (θυγατρικές), οι οποίες συμμετέχουν στους πλειστηριασμούς ως δήθεν ενδιαφερόμενοι, με σκοπό να εκμεταλλευθούν την επιθυμία για απόκτηση ακινήτου, των αληθινών ενδιαφερομένων. Οι εταιρείες αυτές πλειοδοτούν ώστε να αυξήσουν το τίμημα, χωρίς όμως να έχουν πραγματικό ενδιαφέρον για την απόκτηση του εκπλειστηριαζόμενου ακινήτου, με συνέπεια να αλλοιώνουν την πραγματική κατάσταση του πλειστηριασμού, προς όφελός τους.
Περιττό να λεχθεί ότι αυτοί οι διαχειριστές είναι επαγγελματίες, ειδικευμένοι να δημιουργούν εικονικές καταστάσεις για την κερδοσκοπία του επισπεύδοντος fund, σε βάρος και των οφειλετών αλλά και των ανυποψίαστων επενδυτών που ενδιαφέρονται πραγματικά για την απόκτηση ενός περιουσιακού στοιχείου (ακινήτου).
Ο πλειστηριασμός 14 βιλών στη θέση «Φωκός» της Μυκόνου
Με τη διαδικασία που ακολουθείται, είναι προφανές ότι οι ενδιαφερόμενοι επενδυτές δεν έχουν ούτε τον χρόνο αλλά ούτε και τον τρόπο και τα μέσα να αξιολογήσουν σε βάθος την πραγματική και νομική κατάσταση των εκπλειστηριαζομένων ακινήτων, την οποία άριστα γνωρίζουν τα funds. Η δυσάρεστη έκπληξη έρχεται μετά την καταβολή του πλειστηριάσματος, δηλαδή «μετά την απομάκρυνση από το ταμείο», αλλά τότε είναι αργά.
Σε περιπτώσεις «προβληματικών» ακινήτων, επιδιώκεται η διαδικασία του πλειστηριασμού να είναι ταχύτατη, στις συντομότερες δυνατές προθεσμίες, ώστε να μην υπάρχει άνεση χρόνου για σε βάθος έλεγχο. Σε αυτές τις περιπτώσεις γίνεται σκόπιμα μεγάλη γνωστοποίηση-προβολή των εκπλειστηριαζομένων ακινήτων, συνήθως με -κατά παραγγελία- δημοσιεύματα, ώστε να προσελκυσθεί το μεγαλύτερο δυνατόν πλήθος ενδιαφερομένων.
Χαρακτηριστική περίπτωση τέτοιων πρακτικών αποτελεί ο πλειστηριασμός 14 βιλών στη θέση «Φωκός» της Μυκόνου, την εκπλειστηρίαση των οποίων επιδιώκει η εταιρεία SFS, διαχειρίστρια των απαιτήσεων της εταιρείας AMOEBA, η οποία ανήκει στην εταιρεία ΒΑΙΝ, που έχει αποκτήσει μέρος του χαρτοφυλακίου των «κόκκινων» δανείων της Τράπεζας Πειραιώς.
Η εταιρεία SFS είχε προσδιορίσει τον πλειστηριασμό για την 21.07.2021 εξαντλώντας στο ελάχιστο το χρόνο που απαιτείται για τις δημοσιεύσεις και ενώ εκκρεμούσαν και εξακολουθούν να εκκρεμούν δικαστικές υποθέσεις για τη νομιμότητα του πλειστηριασμού, οι οποίες και θα εκδικασθούν την 13.01.2022 στο Πρωτοδικείο Σύρου.
Ο συγκεκριμένος πλειστηριασμός κηρύχθηκε άγονος, γιατί κανείς δεν προσέφερε τίμημα. Η μόνη εταιρεία που εμφανίστηκε και εγγράφηκε ως υποψήφια πλειοδότης είναι μια ελληνική ΑΕ ονόματι ERDA TERRA, με κεφάλαιο 10.800.000 ευρώ, δηλαδή τόσο όσο και το ποσό πρώτης προσφοράς των εκπλειστηριαζομένων ακινήτων (;) , η οποία όμως δεν πλειοδότησε !!!
Ο λόγος είναι ότι μοναδικός μέτοχος της ERDA TERRA είναι η εταιρεία MURPHY ISSUER, με έδρα την Ιρλανδία. Η εταιρεία AMOEBA που έχει αγοράσει τα δάνεια της Τράπεζας Πειραιώς ανήκει και αυτή στην εταιρεία MURPHY ISSUER. Αμφότερες δε ανήκουν στην εταιρεία BURRY ISSUER, επίσης με έδρα την Ιρλανδία, η οποία ανήκει κατά 100% στη μητέρα όλων των εταιρειών BAIN CAPITAL. Όλες αυτές οι εταιρείες συμπτωματικά (!!!) έχουν τον ίδιο διευθυντή και γραμματέα. Επιβεβαιώνεται δηλαδή ότι ο επισπεύδων και ο «εικονικός» πλειοδότης είναι ένα και το αυτό -στην ουσία- πρόσωπο, δηλαδή η εταιρεία ΒΑΙΝ. Αυτό που θα μπορούσαμε να αποκαλούσαμε «high tech κοράκι».
Γιατί όμως η εταιρεία ERDA TERRA, αν και μόνη μετέχουσα στον πλειστηριασμό της 21.07.2021 δεν απέκτησε τα εκπλειστηριαζόμενα ακίνητα ; Απλά διότι δεν είναι αυτή η δουλειά της, ως προαναφέρθηκε, αλλά και διότι δεν θέλει να αποκτήσει τα ακίνητα και να τα μεταπωλήσει, όπου θα αναλάμβανε νομικές δεσμεύσεις έναντι των αγοραστών, τις οποίες θέλει να αποφύγει, καθότι γνωρίζει τα προβλήματα που υπάρχουν στα συγκεκριμένα ακίνητα, τα οποία όμως δεν γνωρίζουν οι ενδιαφερόμενοι αγοραστές τους.
Ο πλειστηριασμός των άνω ακινήτων επαναπροσδιορίστηκε για αύριο (06.10.2021) πάλι με προσπάθεια τήρησης στο ελάχιστο των προθεσμιών, ώστε να μην υπάρχει χρόνος ελέγχου από τους ενδιαφερόμενους αλλά με υπερβολική δημοσιότητα, προκειμένου να προσελκυσθούν ενδιαφερόμενοι και αδαείς για την πραγματική κατάσταση αγοραστές.
Η… εναλλακτική διαδικασία και οι κίνδυνοι
Ευτυχώς στη συγκεκριμένη περίπτωση ο Δαυίδ νίκησε το Γολιάθ και ο οφειλέτης (ο εγγυητής, πιο συγκεκριμένα) πέτυχε αναστολή για μέρος του πλειστηριασμού με αποτέλεσμα να χαλάσει ο…. μηχανισμός και το επιδιωκόμενο αποτέλεσμα και να δοθεί χρόνος στους υποψήφιους επενδυτές να ερευνήσουν σε βάθος την πραγματική κατάσταση των εκπλειστηριαζομένων ακινήτων. Τα προβλήματα που θα αντιμετωπίσει ο όποιος πλειοδότης -και τα γνωρίζει καλώς η επισπεύδουσα εταιρεία- είναι δύο.
Ένα θέμα είναι νομικής φύσεως, αφού ήδη κρίθηκε σε πρώτο βαθμό ότι η επισπεύδουσα δεν έχει δικαίωμα να ικανοποιηθεί από μέρος των ακινήτων που θα εκπλειστηριαστούν οπότε εάν προχωρήσει σε πλειστηριασμό μπορεί ο πλειοδότης να μην παραλάβει ποτέ ακίνητο.
Το άλλο είναι πραγματικό πρόβλημα και έχει να κάνει με το γεγονός ότι ο πλειστηριασμός για το βασικό ακίνητο, το ακίνητο «ραχοκοκαλιά» έχει ανασταλεί με προσωρινή διαταγή του Μονομελούς Πρωτοδικείου Σύρου, που εκδόθηκε την 01.10.2021 και με την με αριθ. 218ΑΜ/04.10.2021 απόφαση Ασφαλιστικών Μέτρων του Πρωτοδικείου Σύρου. Συγκεκριμένα, το σύνολο των ακινήτων που εκπλειστηριάζεται με την συγκεκριμένη πρακτική, έχει σχεδιασθεί από το γνωστό αρχιτεκτονικό γραφείο των Αθηνών ΑΚΚΜ, με την φιλοσοφία της λειτουργικής ενότητας (villa community).
Σε περίπτωση που τα ακίνητα εκπλειστηριαστούν χωριστά (όπως επιδιώκεται) δεν μπορεί να υλοποιηθεί ο αρχικός ενιαίος σχεδιασμός, οι δε αγοραστές θα πρέπει να υποβληθούν σε τεράστια έξοδα, στα οποία δεν θα υποβάλλονταν διαφορετικά, όπως διαμόρφωσης περιβάλλοντα χώρου, όδευσης καλωδίων, δικτύων αποχέτευσης, διάνοιξης οδών πρόσβασης με τοιχία αντιστήριξης κλπ., καθώς το άνω κεντρικό ακίνητο, το οποίο αποτελεί τη ραχοκοκαλιά του συνόλου, είναι σχεδιασμένο με σκοπό τη μείωση του περιβαντολλογικού αποτυπώματος, με την εξυπηρέτηση των συλλογικών αναγκών, και στο οποίο θα λειτουργούσε επιπλέον ελικοδρόμιο, συγκρότημα αφαλάτωσης, γήπεδα, θα χρησίμευε ως κεντρική οδός και τόπος όδευσης καλωδιώσεων κλπ, πρακτικά προβλήματα που με βεβαιότητα δεν γνωρίζουν.
Η ανωτέρω περίπτωση είναι ενδεικτική και προφανώς αντίστοιχα συμβαίνουν και σε άλλες περιπτώσεις και καταδεικνύει τα θέματα, που μπορεί να προκύψουν στον καλόπιστο αγοραστή, όταν πριν από την συμμετοχή του στην πλειοδοσία του δημόσιου αναγκαστικού πλειστηριασμού, δεν έχει προηγηθεί ο ενδελεχής έλεγχος της νομικής και πραγματικής κατάστασης του εκπλειστηριαζόμενου ακίνητου, ώστε ο όποιος κίνδυνος να έχει προηγουμένως συνυπολογισθεί.
