Οι πρόσφατες τάσεις ανάκαμψης της ελληνικής αγοράς ακινήτων στηρίζονται σε μία σταδιακή αφύπνιση του επενδυτικού ενδιαφέροντος κυρίως λόγω της έκρηξης των τουριστικών ροών στη χώρα μας, ωστόσο απαιτείται η αφύπνιση διαρθρωτικών δυνάμεων για να αποκτήσει η τρέχουσα δυναμική ένταση και διάρκεια. Αυτό προκύπτει από την έρευνα πεδίου της Εθνικής Τράπεζας μεταξύ 200 εταιρειών διαχείρισης ακινήτων και μεσιτικών γραφείων, η οποία εστιάζει στη διερεύνηση της αντοχής και της δυναμικότητας της τρέχουσας ανοδικής τάσης και στη σημασία του επενδυτικού ενδιαφέροντος για την μελλοντική πορεία της αγοράς ακινήτων.
Όπως σημειώνεται στην έρευνα της ΕΤΕ, η ελληνική αγορά ακινήτων εμφανίζει ορατά σημάδια ανάκαμψης, ύστερα από μία δεκαετία συνεχούς πτωτικής πορείας (της τάξης του 35%-45% σωρευτικά σε όρους τιμών), καθώς τα τελευταία διαθέσιμα στοιχεία δείχνουν άνοδο των τιμών σε όλες τις κατηγορίες ακινήτων σε σχέση με τα περσινά τους επίπεδα (κατοικίες +2,5% το τρίτο τρίμηνο 2018, γραφεία και καταστήματα +2,2% και +3,7%, αντίστοιχα, το δεύτερο 6μηνο 2017).
Επιβεβαιωτικό αυτής της θετικής τάσης είναι το γεγονός ότι η Αθήνα εμφανίζεται ως ανερχόμενος προορισμός προσέλκυσης κεφαλαίων για αγορά ακινήτων, ανεβαίνοντας στην 14η θέση μεταξύ 31 ευρωπαϊκών πόλεων (από την 29η ένα χρόνο πριν) κατά την πρόσφατη μελέτη της PwC.
Εξίσου ενθαρρυντικό είναι το γεγονός ότι οι νέες άδειες για κατοικίες έχουν επιστρέψει σε ανοδική πορεία (+15% σωρευτικά κατά την τελευταία διετία, μετά από τη σχεδόν συνεχή κάθοδο της δεκαετίας 2006-2016). Δεδομένου του εξαιρετικά χαμηλού μεριδίου νέων κατοικιών στο συνολικό απόθεμα της χώρας (μόλις 6% για κατοικίες κάτω των 10 ετών σε σύγκριση με 12% το 2001, και 10% κ.μ.ο. στην ΕΕ), η τάση αυτή αναμένεται να ενταθεί τους επόμενους μήνες
Αυξημένο επενδυτικό ενδιαφέρον από το εξωτερικό
Σύμφωνα με την έρευνα, η συντριπτική πλειοψηφία της αγοράς μεσιτών (της τάξης του 90%) αναγνωρίζει αυξημένο επενδυτικό ενδιαφέρον. Ειδικότερα, το 37% της αγοράς αναγνωρίζει ενεργό επενδυτικό ενδιαφέρον για τα ελληνικά ακίνητα, με το ποσοστό αυτό να προσεγγίζει το 60% για τα τουριστικά ακίνητα. Εξίσου ενδιαφέρον είναι το γεγονός ότι άλλο ένα 54% της αγοράς δηλώνει ότι υπάρχει επενδυτικό ενδιαφέρον, το οποίο όμως διατηρεί στάση αναμονής στην παρούσα φάση και δεν προχωρά ακόμα σε κινήσεις ενεργού ζήτησης. Όσον αφορά τη βασική πηγή επενδυτικού ενδιαφέροντος, το 40% δηλώνει ότι προέρχεται κυρίως από το εξωτερικό – με το ποσοστό αυτό να προσεγγίζει το 60% για την αγορά τουριστικών ακινήτων.
Επιπλέον, το διαθέσιμο απόθεμα ακινήτων εμφανίζεται χωρισμένο σε δύο σχεδόν ισομερή κομμάτια: το πρώτο μισό χαρακτηρίζεται υψηλής ποιότητας και το άλλο μισό μέτριας/χαμηλής ποιότητας. Σε αυτό το πλαίσιο, αξίζει να σημειωθεί ότι:
(i) Υπάρχει υπερβάλλουσα ζήτηση για ποιοτικά ακίνητα, η οποία εκτιμάται ότι θα οδηγήσει στην αφύπνιση της κατασκευαστικής δραστηριότητας (με το 15% της αγοράς να δηλώνει ότι υπάρχει άμεση ανάγκη για νέες κατασκευές, ενώ άλλο ένα 14% εκτιμάει ότι η εμπέδωση της ανοδικής πορείας της αγοράς ακινήτων θα οδηγήσει μεσοπρόθεσμα σε ανάγκη νέων κατασκευών.
(ii) (ii) Όσον αφορά το απόθεμα μέτριας/χαμηλής ποιότητας, οι μεσίτες δηλώνουν ότι επίσης υπάρχει αγοραστικό ενδιαφέρον, καθώς λιγότερο από το 1% αυτού θεωρείται ότι βρίσκεται εκτός αγοράς (δηλαδή, παρατηρείται πλήρης απουσία ζήτησης).
Η ραγδαία διείσδυση του AirBnB ενισχύει τη ζήτηση κατοικιών
Εστιάζοντας στη σημαντικότερη αγορά ακινήτων -αυτή των κατοικιών, οι οποίες καλύπτουν το 79% του αποθέματος κτιρίων- η άποψη της αγοράς συγκλίνει στην εξέχουσα σημασία της ραγδαίας διείσδυσης του AirBnB στην Ελλάδα (από 132 ακίνητα το 2010 σε 126.000 ακίνητα το 2018). Σύμφωνα με τα αποτελέσματα της έρευνας της Εθνικής, το 80% της αγοράς θεωρεί κομβική την επίδραση αυτή για την ανοδική ζήτηση για ακίνητα.
Ως δευτερεύουσα θετική παράμετρο η αγορά αναγνωρίζει το θεσμό της Golden Visa. Κοιτάζοντας αναλυτικότερα την πορεία των τιμών κατοικιών, διαφαίνεται ότι η δυναμική είναι εντονότερη στην Αττική σε σχέση με τη λοιπή χώρα (+3% έναντι +0,6% σωρευτικά κατά τη διετία 2016-2018).
Τα στοιχεία της έρευνας φανερώνουν τη βασική πηγή της υψηλότερης αυτής ανόδου: Το ενεργό επενδυτικό ενδιαφέρον για μικρές κατοικίες στην Αττική καλύπτει σχεδόν το 70% της εν λόγω αγοράς (έναντι ποσοστών της τάξης του 25%-40% για τις υπόλοιπες αγορές κατοικιών) – ενδιαφέρον που κυρίως πηγάζει από το εσωτερικό (σε ποσοστό άνω του 80%). Από την άλλη πλευρά, οι μεγάλες κατοικίες (κυρίως της περιφέρειας) παραμένουν σε συνθήκες χαμηλής ζήτησης, η οποία προς το παρόν προέρχεται κυρίως από το εξωτερικό
Οι ξένοι κινητήριος δύναμη της αγοράς τουριστικών ακινήτων
Σε ό,τι αφορά την κατηγορία των τουριστικών ακινήτων, σημειώνεται ότι η επίδραση του διπλασιασμού των τουριστικών ροών κατά την τελευταία 6ετία είναι ακόμα πιο έκδηλη, με το 60% της αγοράς να δηλώνει την ύπαρξη ενεργού ενδιαφέροντος. Σύμφωνα με τα στοιχεία της έρευνας, το ενδιαφέρον φαίνεται να προέρχεται κυρίως από ξένους επενδυτές. Οι ροές των άμεσων ξένων επενδύσεων επιβεβαιώνουν αυτή την τάση καθώς το 6,4% των ροών της τελευταίας εξαετίας φαίνεται να αφορά τουριστικές επενδύσεις (από 1,5% κατά μέσο όρο την προηγούμενη δεκαετία).
Αξιοσημείωτο είναι το γεγονός ότι αυτή η τάση είναι πιο έντονη στην Αττική, όπου τα ¾ της αγοράς διαβλέπουν υψηλό επενδυτικό ενδιαφέρον. Η σχετική προτίμησή τους στην Αττική φαίνεται να συμβαδίζει με τις διαφαινόμενες τάσεις του τουριστικών ροών (με τις διανυκτερεύσεις στην Αττική να αυξάνονται κατά 78% κατά το διάστημα 2013-2018, έναντι 43% για τη λοιπή χώρα).
Σημαντική ανάγκη κατασκευής ποιοτικών επαγγελματικών χώρων
Από την άλλη, το ενεργό επενδυτικό ενδιαφέρον εμφανίζεται χαμηλό για τα επαγγελματικά ακίνητα τόσο στην Αττική όσο και στη λοιπή χώρα (καλύπτοντας περίπου 20%-25% της αγοράς), προερχόμενο κυρίως από Έλληνες επενδυτές (οι οποίοι καλύπτουν μερίδιο της τάξης του 75%). Ωστόσο, στο σημείο αυτό είναι σημαντικό να υπογραμμιστεί ένα ενδιαφέρον εύρημα της έρευνας: Παρά τη χαμηλή τρέχουσα ζήτηση, υφίσταται έντονη άμεση ανάγκη κατασκευής ποιοτικών χώρων (οι οποίοι αυτή τη στιγμή καλύπτουν μόλις το 6% του διαθέσιμου αποθέματος).
Εξετάζοντας τις επιμέρους περιοχές η Αττική ξεχωρίζει θετικότερα αναφορικά με την ένταση του επενδυτικού ενδιαφέροντος, με το ½ του κλάδου να διακρίνει άμεσο επενδυτικό ενδιαφέρον για ποιοτικά ακίνητα Grade A, έναντι περίπου 20% στην επαρχία. Στην υπόλοιπη χώρα, αυτό που ξεχωρίζει εντονότερα είναι η ανάγκη νέων κατασκευών για την προσέλκυση του επενδυτικού ενδιαφέροντος (η οποία φτάνει στο 40% του τομέα όσον αφορά ακίνητα Grade A, έναντι περίπου 15% στην Αττική).
Απαιτείται φορολογική σταθερότητα
Ωστόσο, όπως τονίζεται στην έρευνα της Εθνικής Τράπεζας, οι πρόσφατες τάσεις ανάκαμψης της ελληνικής αγοράς ακινήτων φαίνεται να στηρίζονται σε μία σταδιακή αφύπνιση του επενδυτικού ενδιαφέροντος κυρίως λόγω της έκρηξης των τουριστικών ροών στη χώρα μας. Αυτό, επισημαίνει η τράπεζα, αποτελεί ένα καίριο σημείο εκκίνησης, ωστόσο θα απαιτηθεί η αφύπνιση διαρθρωτικών δυνάμεων για να αποκτήσει η τρέχουσα δυναμική ένταση και διάρκεια.
Σύμφωνα με την έρευνα, η πλειοψηφία της αγοράς συμφωνεί ότι υπάρχει σημαντικό επενδυτικό ενδιαφέρον το οποίο όμως είναι αυτή τη στιγμή λανθάνον. Υπό αυτή την προοπτική, οι κρίσιμοι παράγοντες που μπορούν να ενεργοποιήσουν αυτή τη δυναμική είναι:
– Η εγκαθίδρυση σταθερού φορολογικού πλαισίου (σύμφωνα με την άποψη του 86% της αγοράς), κυρίως όσον αφορά τον ΕΝΦΙΑ και τη φορολογία εταιρειών ακίνητης περιουσίας, και
– Η ολοκλήρωση του κτηματολογίου (σύμφωνα με το 9% της αγοράς).
Παράλληλα, σχεδόν το 1/3 της αγοράς των μεσιτών δήλωσε ότι αναμένει η επιτάχυνση των πλειστηριασμών να λειτουργήσει θετικά για την ενεργοποίηση του αγοραστικού ενδιαφέροντος για ελληνικά ακίνητα.
