Σε ανοδικούς ρυθμούς κινείται η αγορά ακινήτων στην χώρα μας συμπαρασύροντας προς τα πάνω τα πάντα: ρυθμό ανάπτυξης στεγαστικής πίστης, τιμές πώλησης ακινήτων, ενοίκια, αποδόσεις επενδύσεων στον συγκεκριμένο τομέα και άλλους παραμέτρους της αγοράς.
Αυτό πρακτικά σημαίνει ότι κάποιοι επωφελούνται, ιδιαίτερα όσοι διαθέτουν ακίνητα προς πώληση ή ενοικίαση σε περιοχές με υψηλή ζήτηση, και κάποιοι ζημιώνονται, που δεν είναι άλλοι από τους ενοικιαστές.
Σε πρόσφατη ανάλυση του ο Ηλίας Λεκκός, επικεφαλής οικονομολόγος της Τράπεζας Πειραιώς, ανέφερε ότι βάσει των στοιχείων-εκτιμήσεων που συλλέγονται από τα πιστωτικά ιδρύματα, οι ονομαστικές τιμές των διαμερισμάτων το δεύτερο τρίμηνο του 2021 ήταν αυξημένες κατά 4,6% (προσωρινά στοιχεία Τράπεζας της Ελλάδος) σε σύγκριση με το αντίστοιχο τρίμηνο του 2020.
Επισήμανε επίσης, ότι καταγράφεται ήδη αύξηση της ζήτησης και κατ’ επέκτασιν αύξηση των τιμών σε όλη την επικράτεια. Η συντήρηση των επιτοκίων σε χαμηλά επίπεδα από την ΕΚΤ, η μεγάλη ρευστότητα που διαθέτουν οι ελληνικές τράπεζες και η πρόθεση τους για ισχυρή πιστωτική επέκταση, ευνοούν το δανεισμό.
Οι πολύ χαμηλές έως μηδενικές αποδόσεις στις καταθέσεις συμβάλλουν με τη σειρά τους στη ζήτηση εναλλακτικών τοποθετήσεων, με κυρίαρχη, παραδοσιακά, την αγορά ακινήτων. Ένα επενδυτικό ακίνητο προσφέρει καθαρές αποδόσεις μέσω των ενοικίων της τάξης του 3% με 4% σε μέσο όρο, χωρίς να συνυπολογίζεται η αναμενόμενη άνοδος της αξίας του, πρόσθεσε.
Πολλοί ιδιοκτήτες αναμένεται να επωφεληθούν και να προχωρήσουν σε αγοραπωλησίες ακινήτων, κυρίως σε περιοχές όπου καταγράφηκαν αυξήσεις όπως: 95% στο κέντρο της Αθήνας, έως και 76% στο Χαλάνδρι, 75% στη Δάφνη, 62% στην Ανάβυσσο, 60% στον ‘Αγιο Δημήτριο, 57% στο Ελληνικό, 53% στη Γλυφάδα και 41% στου Ζωγράφου.
Την ίδια στιγμή σύμφωνα με συγκλίνουσες εκτιμήσεις από τις τράπεζες που δραστηριοποιούνται στην Ελλάδα, μια σειρά παραγόντων οδηγούν την στεγαστική πίστη σε ρυθμούς ανάπτυξης περίπου 30% σε σχέση με πέρυσι και νέες εκταμίευσης για το 2021 που θα κυμανθούν σε 900 εκατ. ευρώ. Το μέσο στεγαστικό δάνειο έχει μειωθεί σε σχέση με τα μέσο στεγαστικό δάνειο πριν την κρίση, ενώ απαραίτητη προϋπόθεση είναι και η ίδια χρηματοδότηση από πλευράς του υποψηφίου δανειολήπτη.
Συμφέρει το δάνειο σε σχέση με το ενοίκιο!
Σήμερα, σύμφωνα με στοιχεία της Τράπεζας Πειραιώς, ένα ζευγάρι χωρίς παιδιά και άλλο δανεισμό, με οικογενειακό καθαρό μηνιαίο εισόδημα περίπου 1.500 ευρώ, μπορεί να αποκτήσει ένα ακίνητο αξίας 150.000 ευρώ, λαμβάνοντας δάνειο ύψους 100.000 ευρώ για 20 έτη, με συνολική μηνιαία δόση που δεν θα υπερβαίνει τα 550 ευρώ (συμπεριλαμβανομένων και των ασφαλίστρων).
Άλλωστε,όπως δείχνουν τα στοιχεία, ο μέσος πελάτης αιτείται δάνειο ύψους 95.000 ευρώ για 20 έτη και είναι διατεθειμένος να χρησιμοποιήσει ίδια κεφάλαια σε ποσοστό 35% με 40% (η ελάχιστη συμμετοχή που απαιτείται είναι 20%). Με βάση το παράδειγμα αυτό της τράπεζας Πειραιώς, γίνεται φανερό ότι συμφέρει η αγορά ενός ακινήτου με δάνειο παρά το ενοίκιο.
Δύσκολη η απόκτηση κατοικίας
Αίσθηση όμως στο δημόσιο διάλογο προκάλεσε η τοποθέτηση του Γιάννη Ξυλά, Διευθύνοντα Συμβούλου της GEOAXIS, στο συνέδριο ακινήτων της Prodexpo. «H απόκτηση μιας τυπικής κατοικίας στην Ελλάδα με αποταμίευση του ένα τρίτου (⅓) του βασικού μισθού απαιτεί συνολικά 34 χρόνια, ενώ στην Ελβετία – με τις ίδιες προϋποθέσεις- μόλις 17 έτη.
Αποτέλεσμα, οι νέοι σήμερα, ηλικίας 20-30 ετών, δεν θα μπορέσουν να αποκτήσουν το δικό τους ακίνητο, καθώς τα εισοδήματα αυξάνονται με χαμηλότερο ρυθμό από ό,τι οι τιμές ακινήτων», ανέφερε ο Γιάννης Ξυλάς.
Μια ακόμη τάση που διαμορφώνεται είναι η περιαστική αστυφιλία. Όλα αυτά επηρεάζουν με τη σειρά τους την κατασκευή αλλά και την έννοια της επένδυσης καθώς ολοένα και περισσότερο η κατοικία αποτελεί μέρος των χαρτοφυλακίων θεσμικών επενδυτών.
«Η γενιά των ενοικιαστών θα επικρατήσει τα επόμενα χρόνια, διότι οι τιμές ακινήτων αυξάνονται ταχύτερα από τα εισοδήματα», τόνισε ο κ. Ξυλάς.
Δεν έχουν όλες οι επενδύσεις τις ίδιες αποδόσεις
Όπως έχει αναφέρει ο Γιάννης Ρεβύθης, Founder & CEO, Revithis & Partners, ναι μεν τα τουριστικά ακίνητα και οι παραθεριστικές κατοικίες έχουν σήμερα μεγαλύτερες αποδόσεις που φτάνουν έως το 9%, ωστόσο, οι κατοικίες αποτελούν πλέον πεδίο επένδυσης καθώς συνδυάζουν τα εξής χαρακτηριστικά:
– Πρώτον: Χαμηλότερο κόστος εισόδου στην αγορά.
– Δεύτερον: Μικρότερος κίνδυνος.
– Τρίτον: Ευκολότερη ρευστοποίηση.
– Τέταρτον: Πολλαπλές χρήσεις, όπως μετατροπή μιας οικίας σε μικρό ξενοδοχείο μέσω βραχυχρόνιων μισθώσεων ή σε γραφείο, ακόμα και σε αποθήκη.
Οι επενδύσεις στις οικίες φθάνουν μόλις το 2%
Παρ’ όλα αυτά, όπως σημείωσε ο κ. Ρεβύθης, «οι αποδόσεις στις οικίες είναι μικρές και μπορεί να φτάσουν έως 2%, κυρίως λόγω ΕΝΦΙΑ, ενώ οι μεταβιβάσεις παραμένουν χρονοβόρες λόγω γραφειοκρατίας σε υποθηκοφυλακεία και για έκδοση σειράς πιστοποιητικών και βεβαιώσεων, όπως του ΤΑΠ. Επομένως, ένα συμβόλαιο σήμερα μπορεί να απαιτεί έως 4 μήνες για να ολοκληρωθεί και να υπογραφεί».
Το ενεργειακό κόστος μηδενίζει τα κέρδη σε μερικές περιπτώσεις
Όπως χαρακτηριστικά αναφέρουν στο ΕΜΕΑ.gr ιδιοκτήτες ακινήτων στο κέντρο της Αθήνας που διαθέτουν τα ακίνητα για βραχυχρόνια μίσθωση, η αύξηση του ενεργειακού κόστους και γενικότερα των λογαριασμών σχεδόν εκμηδενίζει τα καθαρά τους κέρδη. Η δαπάνη για την καθαριότητα του διαμερίσματος, το καθαριστήριο για τα κλινοσκεπάσματα και τώρα το ενεργειακό κόστος αποτελεί πλέον το 40% μιας κράτησης, αναφέρει χαρακτηριστικά ιδιοκτήτης διαμερίσματος στο κέντρο της πρωτεύουσας.
Εάν υπολογίσει κανείς και το αυξημένο κόστος συντήρησης, οι ιδιοκτήτες ενός διαμερίσματος προς αξιοποίηση στην βραχυχρόνια μίσθωση ενδέχεται να έχουν και ζημιές (!), αναφέρει χαρακτηριστικά.
